Convierte tu terreno en ingreso recurrente con contratos de arriendo solar de 25-30 años
Publicar mi terrenoUSD $2.000/ha/año (200 UF/ha/año) en contratos 25-30 años con renovaciones hasta 50 años totales, indexados a inflación
Arriendo permite mantener propiedad del terreno con obligación de restauración al término del contrato
Chile instaló 2.1 GW en 2024, alcanzando 10.5 GW totales. Meta 70% renovables 2050 crea demanda sostenida
Evaluación de viabilidad gratuita: radiación solar, proximidad a red, clasificación de suelo y potencial de rentabilidad
1. Proximidad a red eléctrica (factor más crítico):
2. Radiación solar por región:
3. Tamaño del terreno según tipo de proyecto:
4. Características físicas del terreno:
Suelo rural (DL 3.516): Terrenos pueden subdividirse manteniendo mínimo 0.5 hectáreas (5.000 m²) por lote. Un terreno de 10 hectáreas puede dividirse en hasta 20 lotes, permitiendo vender porciones a múltiples desarrolladores o estructurar varios contratos de arriendo. Los lotes deben mantener uso agrícola/forestal compatible con solar.
En mapache.ai realizamos análisis geoespacial preliminar sin costo: radiación solar del sitio usando datos satelitales históricos, proximidad a subestaciones de media y alta tensión, topografía y pendientes, clasificación de suelo, y estimación de potencia máxima viable. Este análisis determina si tu terreno es atractivo para desarrolladores.
Reunir títulos de dominio, certificados del Conservador (sin gravámenes), avalúo fiscal del SII con ROL y deslindes, y certificado de contribuciones al día. Verificar que deslindes coincidan con catastro SII y realidad física para evitar conflictos vecinales. En mapache.ai te guiamos sobre qué documentos específicos necesitas.
Tu terreno se presenta en nuestra plataforma geoespacial con toda la información técnica relevante. Conectamos con desarrolladores PMGD, utility-scale, y fondos de inversión en renovables que buscan activamente terrenos aptos. Proceso típico: presentación del terreno, visitas técnicas, negociación de términos, y due diligence del desarrollador.
Contratos típicos: 25-30 años con 2 extensiones de 10 años (50 años totales). Precio estándar USD $2.000/ha/año (200 UF/ha/año) para terrenos 20-30 hectáreas, variables según proximidad a red y radiación. Pagos comienzan cuando inicia construcción (18-36 meses post-firma). Periodo de opciones para estudios y permisos con pago nominal reducido.
Para venta: Escritura pública ante notario e inscripción en Conservador (7 días, 0.2% del precio). Los terrenos están EXCLUIDOS de IVA. Para arriendo: Contrato privado o escritura pública (recomendado por certeza jurídica). Incluye cláusulas de restauración del terreno al término, garantías/seguros, y derechos de acceso. El propietario mantiene dominio inscrito en Conservador.
Venta/arriendo optimista: 3-6 meses desde publicación hasta firma de contrato para terrenos con excelente ubicación y documentación limpia.
Venta/arriendo realista: 6-12 meses considerando periodo de análisis técnico del desarrollador, negociación de términos, due diligence, y obtención del Informe de Criterios de Conexión (ICC) que establece viabilidad.
Casos complejos: 12-24+ meses si requieren subdivisión previa, resolución de problemas de título, o si el desarrollador necesita asegurar financiamiento.
Precio de mercado: USD $2.000/ha/año para parcelas 20-30 hectáreas. Contratos expresados en UF por hectárea por año: 200 UF/ha/año (~$7.400 USD actual). La variabilidad es alta - terrenos premium cerca de subestaciones con excelente radiación pueden alcanzar 250-300 UF/ha/año. Terrenos con desafíos (distancia, radiación moderada) pueden ser 150 UF/ha/año.
Duración: 25-30 años (alineado con vida útil de paneles) más 2 extensiones opcionales de 10 años cada una, sumando hasta 50 años totales. Las renovaciones requieren notificación escrita 180 días antes del vencimiento.
Estructura de pago:
Derechos del propietario:
Algunos desarrolladores prefieren compra directa en lugar de arriendo largo plazo. Precio depende de valor comercial del terreno más "prima solar" por características técnicas. Para un terreno de 30 hectáreas con excelente ubicación, el valor presente neto de 25 años de arriendo ($2.000/ha/año con tasa descuento 8%) es aproximadamente $320,000 USD. Desarrolladores podrían ofrecer compra directa en rango 60-80% de ese VPN para evitar riesgo de precio de energía.
Para arriendo: Prácticamente sin costos. El propietario típicamente solo paga:
Para venta: Costos típicos de transacción inmobiliaria:
Ventaja fiscal: Los terrenos están EXCLUIDOS de IVA. Solo construcciones pagan IVA. Para arriendo, los pagos recibidos tributan como renta (Impuesto de Primera Categoría + Global Complementario si persona natural).
El valor depende de factores técnicos medibles:
Precio base de arriendo: USD $2.000/ha/año (200 UF/ha/año) para parcelas 20-30 hectáreas. Factores que aumentan valor:
En mapache.ai realizamos análisis de viabilidad gratuito con estimación de valor.
Arriendo (recomendado en 90% de casos):
Venta directa:
La mayoría de propietarios prefieren arriendo por balance entre ingreso recurrente y preservación de activo.
Sí, dos modalidades comunes:
1. Subdivisión legal previa (DL 3.516 para suelo rural): Divide el terreno en lotes de mínimo 0.5 hectáreas (5.000 m²) cada uno. Un terreno de 30 hectáreas puede dividirse en hasta 60 lotes, permitiendo arrendar 20-25 hectáreas para solar y mantener el resto para uso agrícola o futuras oportunidades. Proceso: certificación SAG (20 días, $80K-$105K CLP), asignación de ROLes por SII, inscripción en Conservador.
2. Contrato de arriendo parcial sin subdivisión: Arrendar porción específica del predio (ejemplo: "sección norte de 25 hectáreas según plano anexo") manteniendo ROL único. Más simple administrativamente pero limita flexibilidad futura de venta parcial.
Desarrolladores PMGD típicamente requieren 20-35 hectáreas contiguas para proyectos 3-9 MW. Parcelas menores pueden servir para Net Billing (0.5-2 ha para 300 kW) o múltiples pequeños PMGDs.
Obligaciones del desarrollador al término (año 25-30 o final de extensiones):
Opciones del propietario:
Riesgos principales y mitigaciones:
1. Default del desarrollador: Empresa quiebra antes de completar proyecto o durante operación. Mitigación: Garantías bancarias, verificar solvencia del desarrollador, contratos con cláusulas de terminación anticipada, y debido diligencia sobre track record.
2. Daño ambiental o contaminación: Operaciones dañan suelo o agua subterránea. Mitigación: Seguros de responsabilidad ambiental obligatorios, estudios baseline antes de construcción, cláusulas de indemnización.
3. Cambios regulatorios: Modificaciones al esquema PMGD reducen rentabilidad (como propuesta 2024). Mitigación: Contratos con cláusulas de ajuste de precios vinculadas a cambios regulatorios, o price floors garantizados.
4. Disputas vecinales: Vecinos cuestionan deslindes o acceso. Mitigación: Verificar deslindes coincidan exactamente con catastro SII y realidad física antes de firmar contrato, obtener planos topográficos certificados.
5. Término anticipado sin restauración: Desarrollador abandona proyecto sin limpiar. Mitigación: Bonds de restauración depositados en fideicomiso desde inicio, liberados solo tras inspección final aprobada.
Contáctanos hoy y te ayudaremos a vender tu terreno para proyectos solares.
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