Preguntas frecuentes

En mapache.ai nos encargamos de conectar compradores con vendedores de distintos activos tales como terrenos, derechos de agua y bosques.

Si estás interesado en comprar o vender alguno de estos recursos, contáctanos y nosotros conseguiremos un comprador o vendedor para ti, te ayudaremos a negociar el precio y a realizar todo el proceso legal de compra y traspaso.

Nuestro precio depende del recurso y modalidad de la transacción. Contáctanos para conocer las condiciones específicas para tu caso.

Los derechos de agua consuntivos son aquellos que te permiten consumir esa agua sin devolverla a su fuente. Estos se usan típicamente para riego agrícola, uso industrial o consumo humano.

En cambio, los derechos de agua no consuntivos son aquellos que te permiten usar esa agua pero devolviéndola a su fuente, por ejemplo para generación de energía hidroeléctrica o turismo.

Los precios varían dramáticamente según ubicación geográfica. Rangos aproximados por litro/segundo:

• Norte Grande (Calama, Antofagasta): $25M - $68M CLP por extrema escasez desértica
• Norte Chico (Coquimbo, Petorca): $15M - $25M CLP en valles agrícolas semiáridos
• Región Metropolitana: $5M - $35M CLP con variación extrema por comuna
• Chile Central (O'Higgins, Maule): $1.5M - $8M CLP con agricultura intensiva
• Sur (Biobío, Los Lagos): $500K - $2M CLP por mayor disponibilidad

Factores clave: derechos subterráneos pagan prima del 36% por confiabilidad, compras masivas obtienen hasta 89% de descuento por volumen, y zonas de prohibición alcanzan precios máximos.

Al igual que al comprar un inmueble, se requiere hacer un adecuado estudio de título del derecho de agua a comprar. Este proceso verifica la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, el registro en la DGA (Dirección General de Aguas), y que no existan gravámenes, hipotecas o conflictos legales.

Sí, para comprar o vender derechos de agua se necesita un abogado especialista en recursos hídricos y derechos de agua para hacer el adecuado estudio de título, compra-venta y traspaso del activo.

En mapache.ai te ayudamos a conectar con profesionales especializados y guiamos todo el proceso legal.

No, esta es una restricción crítica que muchos compradores desconocen.

Para derechos de aguas subterráneas, el derecho solo puede ejercerse dentro del mismo SHAC (Sector Hidrogeológico de Aprovechamiento Común) donde fue otorgado. No es posible transferir el punto de extracción a un SHAC diferente.

Para aguas superficiales hay mayor flexibilidad, pero cambios de punto de captación requieren procedimientos administrativos ante la DGA con publicaciones y período de oposiciones (4-8 meses).

Antes de comprar, verifica que el derecho esté ubicado exactamente donde necesitas el agua.

Fecha crítica establecida por la reforma de 2022: Todos los derechos de agua existentes deben estar inscritos en el Conservador de Bienes Raíces y registrados en el Catastro Público de Aguas de la DGA antes del 6 de abril de 2027.

Consecuencias del incumplimiento:

• Derechos no inscritos en el CBR: caducidad (extinción definitiva)
• Derechos no registrados en la DGA: multas de $3.000-6.000 USD

Si estás comprando un derecho, asegúrate de que el vendedor complete estos trámites antes de la transferencia. En mapache.ai te ayudamos a verificar el estado de inscripción y registro.

Los factores críticos son:

• Proximidad a red eléctrica: <5 km de subestaciones ideal (premium), 5-10 km aceptable, >10 km inviable económicamente. Cada km de extensión cuesta $50,000-100,000 USD al desarrollador.
• Radiación solar: Atacama 2.500-3.400 kWh/m²/año (14% TIR), centro 2.000-2.500 (8% TIR), mínimo 1.800 para viabilidad.
• Tamaño: PMGD comercial requiere 20-35 hectáreas para proyectos 3-9 MW (el punto óptimo del mercado).
• Características físicas: Suelo clase IV+ requerido (clases I-III prohibidas), pendientes <5° óptimas, orientación norte.

Contratos de arriendo típicos: USD $2.000/ha/año por 25-30 años con renovaciones hasta 50 años totales.

Precio base de arriendo: USD $2.000/ha/año (200 UF/ha/año) para parcelas 20-30 hectáreas.

Factores que aumentan valor:

• Proximidad a red: <5 km de subestación puede alcanzar 250-300 UF/ha/año
• Radiación solar: Norte (Atacama) vale más que centro o sur por producción 50-80% mayor
• Capacidad de inyección: Verificar con distribuidora que alimentador no está saturado
• Topografía: Terrenos planos (<5° pendiente) valen más
• Tamaño: 20-35 hectáreas ideal para PMGD tienen mejor precio/ha

Duración contratos: 25-30 años con 2 extensiones de 10 años (50 años totales), indexados a inflación + escalamiento 1.5-2.5% anual.

Arriendo (recomendado en 90% de casos):

• Mantienes propiedad del terreno con dominio inscrito
• Ingreso recurrente 25-30 años indexado a inflación (hasta 50 años con renovaciones)
• Terreno devuelto en condición original al término
• Puedes heredar o vender el terreno con contrato vigente (aumenta valor de mercado)
• Flexibilidad: si proyecto falla, recuperas terreno para otros usos

Venta directa:

• Liquidez inmediata (pago único)
• Sin responsabilidades futuras sobre el terreno
• Precio típicamente 60-80% del VPN de arriendo largo plazo
• Pierdes beneficio de indexación de pagos a inflación

La mayoría de propietarios prefieren arriendo por balance entre ingreso recurrente y preservación de activo.

En Chile existen principalmente tres tipos comercializables:

• Plantaciones de Pino Radiata: 1.3-1.8 millones de hectáreas, rotación 21-25 años, múltiples usos (construcción, muebles, celulosa). Precios $4.8M-$10.5M CLP/ha para stands maduros.
• Plantaciones de Eucalipto: 836,000 hectáreas, rotación rápida 10-15 años, principalmente celulosa. Precios $4M-$6M CLP/ha.
• Bosques Nativos: 14.7-15.5 millones de hectáreas bajo Ley 20.283. Requieren Plan de Manejo CONAF antes de cualquier corta. Valorización compleja según categoría legal (Preservación/Conservación/Uso Múltiple).

El factor más crítico es la distancia a plantas procesadoras —propiedades >150-200 km frecuentemente invendibles por costos de transporte.

SÍ, absolutamente. En Chile NO se puede cortar bosque sin autorización previa:

• Bosque Nativo: Artículo 5 de Ley 20.283 establece que "toda acción de corte de bosque nativo, cualquiera sea el tipo de terreno, deberá hacerse previo plan de manejo aprobado por CONAF." Sin excepciones. Violaciones: multas dobles del valor comercial cortado ($500.000+ CLP/ha mínimo), confiscación, reforestación obligatoria.
• Plantaciones: Requieren Plan de Manejo o Norma de Manejo específica (pino/eucalipto) en terrenos APF o bonificados DL 701. CONAF aprueba en 120 días (30 días expedito para cortas finales con reforestación).

Los planes deben ser preparados por ingenieros forestales o agrónomos calificados. Pequeños propietarios (<200 ha) están exentos de tarifas.

Esta es la restricción más peligrosa y frecuentemente oculta en propiedades al sur de Biobío.

Tierras con "Calidad Indígena" SOLO pueden venderse a personas indígenas bajo ley chilena. El problema: esta restricción NO aparece en certificados estándar del Conservador de Bienes Raíces.

Consecuencias de no verificar:

• Transacción completamente inválida si comprador no es indígena
• Pérdida total de inversión
• Propiedad efectivamente invendible (excepto a indígenas)
• Potencial responsabilidad legal

Única verificación confiable: Revisión historial título 10 años + certificación directa CONADI antes de comprar cualquier propiedad forestal sur de Biobío.